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Prevención de riesgos laborales en comunidades de propietarios

La ley de prevención de riesgos laborales tiene una gran amplitud de campo de aplicación, estemos en el sector que estemos siempre hay que tener en cuenta dicha ley  ya que toda actividad tiene riesgos inherentes a su realización.

 

A “pie de calle” no parece que haya preocupación alguna en cuanto a los riesgos laborales cuando hablamos de una comunidad de propietarios, pero hay que tener en cuenta que las comunidades entran de lleno en el ámbito de aplicación de la ley de prevención de riesgos laborales. Un claro caso es la situación en la que la comunidad de propietarios sea quien contrata los servicios de un tercero para que trabaje para la comunidad (supongamos el caso de que la comunidad tiene contratado a un conserje o un encargado de la limpieza); en ese escenario la comunidad de propietarios juega el mismo papel que jugaría cualquier empresario, por lo que tendrá la responsabilidad correspondiente de cualquier empresario en la prevención de riesgos laborales de sus empleados.

 

Tendremos igualmente que tener en cuenta una situación que puede producirse con extraordinaria frecuencia y facilidad. Tal como dice la ley de propiedad horizontal, la comunidad de propietarios tiene la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad. Por todo ello será, como se sabe, la comunidad de propietarios la que tome decisiones sobre obras necesarias para que se mantengan las condiciones necesarias que se indican en la propia ley, siendo la promotora de dichas obras y siendo el representante de la comunidad de propietarios su presidente. Ante esto puede haber dos situaciones; que la comunidad como promotora contrate a una empresa para efectuar las reformas o bien que la comunidad, como promotora, llegue a un acuerdo con un trabajador autónomo para efectuar la reforma.

 

En el caso de que la comunidad sea promotora y llegue a un acuerdo con una empresa,  la comunidad como promotor será quien tenga que asumir básicamente las siguientes obligaciones en cuanto a la coordinación en prevención de riesgos laborales:

 

  • Informar a la autoridad correspondiente de que se va a llevar a cabo la obra.
  • Designar al proyectista.
  • Nombrar a un coordinador en materia de seguridad y de salud durante la elaboración del proyecto de la obra.
  • Se efectuará un informe de riesgos donde se indicarán las actividades a efectuar y los potenciales riesgos existentes indicando las medidas preventivas hacia dichos riesgos.
  • Establecer un director de obra y un coordinador de seguridad.

 

Si la comunidad es promotora y llega a un acuerdo con un trabajador autónomo para la reforma las obligaciones serán básicamente las siguientes:

 

  • Informar a la autoridad correspondiente de que se va a realizar a cabo la obra.
  • Elaborar un plan de seguridad y salud.
  • Informar y dar las instrucciones adecuadas a los trabajadores de las medidas que hayan de adoptarse en cuanto a seguridad y salud en la obra.
  • Cumplir la normativa de prevención de riesgos laborales.

 

Asociado a todo lo anteriormente indicado, daremos un somero resumen de la situación que se da cuando coinciden en un mismo centro de trabajo, que sería lo que sucedería en caso de una obra/reforma o contratación de algún servicio por parte de una comunidad de propietarios, las actividades de una o varias empresas y/o trabajadores autónomos. En este caso las empresas deberán colaborar para la aplicación de la normativa de riesgos laborales y en la información sobre los mismos a los empleados. El empresario titular del centro de trabajo, en este caso la comunidad de propietarios, adoptará las medidas para que los otros empresarios tengan la información e instrucciones adecuadas en relación con riesgos, medidas de protección y prevención, así como las medidas de emergencia, para que estos se lo transmitan a sus trabajadores. De igual manera, quienes contraten o subcontraten con otros la realización de obras o servicios, que en la situación que aquí se nos plantea nuevamente sería la comunidad de propietarios, deberán vigilar que sus contratistas y subcontratistas cumplan la normativa de riesgos laborales.

 

Para mayor información sobre el tema en este enlace puede consultarse la ley 31/1995, de 8 de noviembre, de prevención de Riesgos Laborales o contactar con nosotros en info@aclunia.es.

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Las obligaciones fiscales de las comunidades de propietarios

En antiguas entradas hemos informado sobre la exención que tienen las comunidades de propietarios del pago de tasas judiciales; pero con el principio del año conviene recordar las obligaciones fiscales de las comunidades de propietarios, las popularmente conocidas como «comunidades de vecinos”.

Teniendo en cuenta la peculiar forma que tienen las comunidades de propietarios, parece más o menos generalizado el pensar que no existen obligaciones fiscales por parte de ellas, pero no es así. Se ven afectadas por IRPF, IVA e incluso tienen obligación de informar de operaciones con terceros efectuadas dentro del año fiscal.

Plantearemos un ejemplo, una situación en la cual se produce por parte de la comunidad de propietarios el alquiler de un local propiedad de la misma, en ese momento está produciéndose una actividad económica que hace que aparezca la obligación de declarar el IVA trimestral y presentar la declaración informativa anual. Esta situación sucede cuando hay un escenario como el planteado en el ejemplo con un bien o con un espacio comunitario (locales, vallas publicitarias en fachadas o en otras zonas comunes, etc.). El hecho de este tipo de ingreso, generado por un alquiler, hace que exista una renta que se imputará a cada uno de los propietarios en función de la participación y de la que se tendrá que informar a la AEAT por medio del modelo 184 como ingreso en el IRPF.

Del mismo modo puede producirse otra situación en la que la comunidad de propietarios tengan empleados (por poner dos ejemplos un conserje o una empleada de la limpieza); en ese caso nos encontramos con que la comunidad de propietarios, como contratante de los empleados, pasará a estar obligada a practicar la retención correspondiente al salario de sus trabajadores y hacer el ingreso a cuenta del IRPF de sus trabajadores en Hacienda. Igualmente se puede producir la contratación de un profesional independiente, al cual la comunidad de propietarios le tendrá que practicar la correspondiente retención. Cualquier hecho como los antes indicados obligarían a la comunidad a presentar los modelos trimestrales del IRPF y a presentar la declaración informativa anual.

Además de todo lo antes indicado, hay que recordar la obligación de informar de las operaciones con terceras personas que hayan tenido un importe superior a 3.005,06 euros a través del modelo 347. Este hecho fue muy comentado a principios de 2015 y conviene recordarlo aquí; desde el 1 de enero de 2014 las comunidades de propietarios pasaron a tener la obligación de presentar el modelo informativo 347 por las adquisiciones en general de bienes y servicios que efectúen al margen de las actividades empresariales o profesionales, incluso aunque no realicen actividades de esa naturaleza. Esta obligación hace que no solo tuviesen que declarar si le hubiesen facturado dentro de una actividad económica, sino que tendrían que informar por cualquier facturación superior a 3.005,06 euros (cosa que, por ejemplo, podría suceder al llevar a cabo una obra o reforma). De cara a la presentación de este modelo conviene recordar su plazo de presentación, que finaliza el 29 de febrero de 2016.

Para cualquier tipo de consulta sobre este tema no duden en ponerse en contacto con nosotros a través de info@aclunia.es

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Las Comunidades de Propietarios

La mayoría de la gente cada cierto tiempo tiene la “obligación” del pago de la cuota de la Comunidad de propietarios del piso donde vive o el local que pudiese tener en propiedad. Las comunidades de propietarios, lo que popularmente se conoce como “comunidades de vecinos”, están constituidas por los propietarios de los locales y pisos que haya en un edificio que se encuentre bajo el régimen de propiedad horizontal.

 

La existencia de una Comunidad de Propietarios lo que hace es que exista una entidad que pueda afrontar los problemas que afecten al conjunto del edificio, para evitar así que tenga de dividirse entre todos los propietarios existentes. Como entidad que es tiene su propio CIF y tiene ahora la obligación de llevar registros de cara a la LOPD e incluso presentar declaraciones informativas ante la AEAT, en caso de que se den las circunstancias que así lo exijan.

 

Del mismo modo la Comunidad será la que se encargue de gestionar temas como suministros, mantenimientos, servicios, seguros, etc. que puedan ser necesarios para el correcto estado de la propiedad. Estando como está la comunidad constituida por los propietarios de las viviendas y locales del edificio, serán siempre estos los que tomen las decisiones en las juntas, ordinarias o extraordinarias, que se celebren de cara a tomar alguna decisión o simplemente para ver como ha evolucionado el año económico de la Comunidad y para aprobar las cuentas y el cambio en la presidencia de la Comunidad de Propietarios.

 

La comunidad como tal, existe desde el momento en que existe el edificio, pero puede ser que no se haya constituido y requiera los trámites en la AEAT para su alta; el problema con el que podría encontrarse un vecino en caso de no tener constituida es que ante situaciones que implicasen la intervención del seguro del edificio o hacer una reparación que afectase a zonas comunes nos encontraríamos con la engorrosa situación de la no existencia de una entidad a la que dirigirnos, ni una que centralice todas las gestiones a realizar. Ello hace que sea algo que, por tranquilidad de cara al día a día, sea necesario tener constituida la Comunidad de Propietarios.

 

La presidencia de la comunidad de propietarios estará en manos de un vecino, pero de cara a tener una mayor tranquilidad cada vez es más normal que el peso de la llevanza de todos los temas de la comunidad se lleven a cabo por parte de un Administrador de Fincas colegiado, que será el que saque adelante y gestione todo lo relacionado con la comunidad: reparaciones, negociaciones con proveedores, con aseguradoras, con mantenimientos, con seguros, con diversos servicios, etc.  y afrontar de un modo profesional cualquier suceso que pueda suceder en el día a día de la comunidad.

 

Como Administradores de de Fincas Colegiados que somos, Aclunia Asesores se ofrece a resolver cualquier duda sobre su Comunidad de Propietarios.

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Ayudas IGAPE a particulares para la adquisición de materiales y piezas de mobiliario de cocina y baño

A través del programa Reforma15 del Instituto Galego de Promoción Económica (IGAPE) se van a conceder ayudas para la adquisición de materiales y piezas de mobiliario de cocina y baño. Este programa estará dotado con cerca de 3 millones de euros.

Las solicitudes para poder verse beneficiado por este plan deberán tramitarse a través de los propios establecimientos de venta, pudiendo estos adherirse al programa Reforma15 hasta el día 30 de octubre y teniendo que ser estos establecimientos los que apliquen los descuentos.

El programa funcionará de la siguiente manera: El IGAPE dará una ayuda a los ciudadanos que cubrirá el 20% del importe, mientras que la entidad colaboradora hará un descuento equivalente al que cubre el IGAPE; por ello nos encontraremos con una rebaja que se aproximará al 40%.

PLAZOS:

El plazo de solicitud de la ayuda finalizará el 16 de noviembre de 2015, siendo el plazo de justificación hasta el 30 de noviembre de 2015.

DESTINO DE LA AYUDA:

Se busca incentivar la demanda de materiales de rehabilitación y piezas de mobiliario para cocina y baño en Galicia para personas físicas, exceptuando los electrodomésticos.

BENEFICIARIOS:

Personas físicas, consumidores individuales, propietarios o titulares de cualquier derecho sobre inmuebles del sector residencial situados en la Comunidad Autónoma de Galicia; siempre que los bienes subvencionables se adquieran en una entidad colaboradora adherida al Programa Reforma15 y se destinen a dicho inmueble. La titularidad de los derechos sobre los inmuebles no podrá ser con ánimo de lucro.

 

GASTO SUBVENCIONABLE:

 

La adquisición de materiales de materiales de rehabilitación y piezas de mobiliario para cocina y baño realizada en establecimientos adheridos al programa. La compra deberá tener un costo mínimo de 1.000,00 euros; la subvención máxima a percibir por persona física será de 1.000,00 euros en una o en varias operaciones.

Desde la solicitud hay un plazo de tres meses para la reforma o nueva instalación de mobiliario en la dirección que se indique cuando se efectúe la solicitud de ayuda.

Los establecimientos de venta deben identificar las piezas y materiales a las que se aplique este plan y no se admiten pagos en efectivo.

El IVA se considerará gasto subvencionable, dado que los beneficiarios son particulares.  Sin embargo para calcular la cuantía de la subvención se tendrá en cuenta el precio de los bienes, impuestos excluidos.

CUANTÍA DE LAS AYUDAS:

La cuantía de la ayuda será de un 20% sobre el precio de los bienes impuestos excluidos, con un máximo acumulado de subvención de 1.000,00 euros por beneficiario. La ayuda del IGAPE está condicionada a un descuento que efectúe el establecimiento de venta, que será por lo menos de un importe de la misma cuantía que la ayuda del IGAPE.

Más información en la publicación del DOG donde se indica la resolución del IGAPE

Novedades a 13 de noviembre:

En esta fecha se publica en el DOG una resolución por la cual se amplía el plazo para la presentación de solicitudes, que inicialmente tenía de plazo hasta el 16 de noviembre y pasará ahora a ser hasta el 30 de noviembre de 2015. De igual modo se ampliará el plazo de justificación de las ayudas, que anteriormente finalizaba el 30 de noviembre de 2015 y ahora pasará a ser el 9 de diciembre de 2015.

Más información en la publicación del DOG del 13 de noviembre de 2015

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Plan de ayudas estatales para la Rehabilitación energética de edificios

En los últimos días el Gobierno ha lanzado una campaña en los medios de comunicación en la que hace referencia al ahorro y a la eficiencia energética. Con esa campaña se pretende informar sobre esos dos temas, hacer que la ciudadanía se sensibilice con una conducción energética y sobre todo con las certificaciones y rehabilitaciones energéticas de edificios y viviendas ya existentes.

 

Precisamente en lo relativo a las viviendas hay que tener en cuenta la existencia de un programa del Ministerio de Industria,  el denominado “Programa de Ayudas para la Rehabilitación Energética de Edificios Existentes» (Programa PAREER-CRECE). El programa se encuadra en un plan de acción para el periodo 2014-2020 y está dotado con 200 millones de euros.

 

Las rehabilitaciones deberán encuadrarse dentro de las siguientes tipologías:

 

  • Mejora de la eficiencia energética de la envolvente térmica.
  • Mejora de la eficiencia energética de las instalaciones técnicas y de iluminación
  • Sustitución de energía convencional por biomasa en las instalaciones térmicas
  • Sustitución de energía convencional por energía geotérmica en las instalaciones térmicas.

 

Estas ayudas han de alcanzar al menos un objetivo: mejorar la calificación energética del edificio al que se le haga la rehabilitación al menos en una letra en la escala de medición de las emisiones de dióxido de carbono.

 

¿Quién puede solicitar estas ayudas?

 

  • Los propietarios de edificios existentes destinados a cualquier uso, bien sean personas físicas, o bien tengan personalidad jurídica de naturaleza privada o pública.
  • Las comunidades de propietarios o las agrupaciones de comunidades de propietarios de edificios residenciales de uso vivienda, constituidas como Propiedad Horizontal.
  • Los propietarios que de forma agrupada sean propietarios de edificios y no hubiesen otorgado el título constitutivo de propiedad horizontal.
  • Las empresas explotadoras, arrendatarias o concesionarias de edificios.
  • Las empresas de servicios energéticos.

 

Plazo de presentación

 

Se podrán solicitar las ayudas hasta el 31 de diciembre de 2016, pudiendo pedirse hasta el 31 de diciembre de 2020 en caso de que quede remanente presupuestario.

 

Tipologías de ayudas

 

La tipología de las ayudas puede consultarse en el siguiente enlace del ministerio de Industria Energía y Turismo

 

 

 

 

 

 

 

 

Fuente: http://www.idae.es/index.php/id.858/relmenu.409/mod.pags

 

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Despacho 24 horas

En consonancia con nuestros principios fundacionales, con el fin de prestar un servicio de calidad a  comunidades de propietarios, independientemente del tamaño o ubicación geográfica de las mismas,  desde Aclunia asesores ponemos a disposición de nuestros clientes de Administración de fincas  un nuevo servicio “online” a través del cual podrán  realizar todas las gestiones de su comunidad, a cualquier hora, los 365 días del año.

 

DESPACHO 24H ¿Qué es?

Es un servicio cuyo propósito es que el administrador y el propietario tengan otra vía más de comunicación donde poder intercambiar información.

A través de este servicio online los propietarios podrán consultar toda la información relativa a su comunidad de propietarios (convocatoria de juntas, actas, presupuestos, informes económicos…) que periódicamente el administrador pondrá a su disposición.

Asimismo, podrá consultar su saldo personal por recibos pendientes, facturas, documentos, e incluso notificar las averías e incidencias que se produzcan en su comunidad, solicitar cambios de domiciliación de recibos, y otros avisos, todo desde cualquier dispositivo con conexión a internet.

¿Qué ventajas me proporciona?

  • La posibilidad de recibir el asesoramiento y la documentación relativa al mismo por Internet, de por sí, implica rapidez, evitar desplazamientos innecesarios, seguridad y bajos costes.
  • Eliminación de rigideces horarias: Tener acceso 24 horas, 365 días al año, desde su empresa, en su domicilio, con la máxima flexibilidad, seguridad, rapidez y confidencialidad.

¿Cómo acceden los propietarios?

Para acceder al Despacho 24H, es necesario activar o crear una cuenta de acceso. Para ello, la primera vez que un propietario accede al Despacho 24H, debe utilizar la clave facilitada por el Administrador de fincas.

Seguidamente y una vez comprobado el código de acceso, se configura la cuenta que será la que el propietario use a partir de ese momento para acceder a su Despacho 24H. Es obligatorio introducir una cuenta de correo electrónico y otros datos opcionales como el teléfono móvil o el N.I.F., junto con una contraseña de exclusivo conocimiento del propietario.

A través de esta plataforma podrá estar en contacto permanente con Aclunia Asesores, su administración de fincas.

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Administración de Fincas: ¿Qué es?, ¿Qué hacen?

El Administrador de Fincas es un profesional con la formación adecuada para el desempeño de sus funciones. Para acceder al título, actualmente sólo hay dos fórmulas: la posesión de determinados títulos universitarios  superiores (Licenciados en Derecho, Económicas…), o aprobar el plan de estudios de la Escuela Oficial de Administradores de Fincas, autorizado por el Ministerio de Fomento.

 

Funciones:

 

Corresponde al Administrador:

– Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.

– Contabilizar y pagar facturas de la comunidad.

– Controlar los pagos y cobros de la comunidad y vecinos en general, de modo que se logre tener una contabilidad clara y con liquidez.

– Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos.

– Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al Presidente o, en su caso, a los propietarios.

– Gestionar y acordar las mejores formas y términos de pago con los proveedores de la comunidad.

– Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes.

– Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad.

– Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta.

– Elaboración y entrega de certificados a propietarios.

– Archivar y custodiar la documentación de la comunidad relativa a un periodo de alrededor de 5 años naturales.

 

Campo de actuación:

 

El campo de actuación comprende todo el sector inmobiliario, bien se trate de inmuebles rústicos o urbanos, en régimen de explotación directa, arrendamiento, propiedad horizontal o cualquier otro; así como la administración de cooperativas de viviendas y comunidades  de propietarios para la construcción de sus viviendas, centros comerciales, campos y  puertos deportivos, urbanizaciones con servicios, instalaciones y anejos comunes;  entidades colaboradoras de la gestión urbanística y, en general, cuantos cometidos   guarden relación con la administración de bienes inmuebles.

 

 

Entre los servicios que presta Aclunia Asesores está el de Administración de Fincas, así que si están interesados en estos servicios pónganse en contacto con nosotros a través de info@aclunia.es.

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Vecinos ruidosos ¿Qué medidas puede adoptar la Comunidad de Propietarios?

Ya no podemos más, la situación se ha vuelto insostenible”. Así de tajante se mostraba Antía mientras caminaba hacia mi mesa. Sus ojeras evidenciaban otra noche en vela como consecuencia de otra “party-hard” que los inquilinos del tercero habían organizado.

Recuerdo cuando hace apenas tres años,  nos contaba ilusionada que la promotora le había hecho entrega de las llaves de la vivienda de la que es propietaria, su “remanso de paz”, como ella acostumbraba a llamarle. Evidentemente, en aquel momento nada le hacía presagiar que un año después, una de las viviendas de su finca sería arrendada a un grupo de «estudiantes» con «amplia vida social» y que, desde ese momento, las reuniones, entradas y salidas de gente a cualquier hora, las fiestas con música a “todo trapo” iban a convertirse en la tónica general, a pesar de los reiterados avisos y apercibimientos que ella y otros vecinos habían efectuado a los inquilinos ruidosos.


¿Qué podemos hacer?

Aplicando la Ley, habríamos de estar a lo dispuesto en el artículo 7.2 de la  Ley 49/1960, de 21 de julio, modificada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Propiedad Horizontal, que establece:

Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación que, en lo no previsto expresamente por este artículo, se sustanciará a través del juicio ordinario. (…)Si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad. Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento.


¿Cómo proceder?

  1. El Presidente de la Comunidad deberá dirigirse directamente al propietario e inquilino a través de burofax, para requerir que en breve plazo corrija las actividades que están causando daños.
  2. Simultáneamente dar parte a la autoridad para que realice las correspondientes mediciones y acredite los horarios en el que se producen los ruidos.
  3. Esperar un plazo breve (unos diez días)
  4. Convocar la Junta de vecinos, la cual deberá acordar por mayoría inciar acciones legales.
  5. La Comunidad en su conjunto demandará por la vía del Procedimiento Ordinario, representada por su Presidente, pudiendo ejercitar de forma acumulada la acción de cesación de ruidos, la acción de indemnización de los daños y perjuicios producidos, y la acción de privación del derecho al uso de la vivienda o local por un período de tiempo no superior a 3 años, contra el propietario del inmueble y su ocupante.

La propietaria cuenta con el apoyo de la  Comunidad de propietarios, pero si la misma se desentendiera ¿Podría reclamar?Sí, la acción jurídica a seguir tendría como base el artículo 1.902 de nuestro Código Civil, solicitando la cesación de dichos ruidos y la indemnización de los daños y perjuicios causados.

Actúa cuanto antes, ya que el Juez puede valorar que la circunstancia no es tan grave si has esperado demasiado para tomar decisiones.