Impugnación de acuerdos de la Comunidad de propietarios

Fructuoso se presenta en nuestro despacho, acta en mano y con cara de pocos amigos. La semana pasada ha sido la Junta ordinaria de su comunidad, a la que no pudo asistir por encontrarse fuera de la ciudad y, en la que se ha votado el cerramiento del patio que no acaba de convencerle. No corren buenos tiempos como para asumir gastos superfluos, dice.


¿Existe alguna forma para combatir dicho acuerdo?

Sí, el artículo 18 de la LPH establece una vía para que el propietario pueda reclamar judicialmente por no estar conforme con un acuerdo adoptado en Junta de propietarios.

Según lo establecido en el artículo 249. 8º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el procedimiento de impugnación de acuerdos se decidirá por los cauces del juicio ordinario.


¿Qué acuerdos serán impugnables?

La LPH en su artículo 18 establece que serán impugnables ante los tribunales de conformidad con lo establecido en la legislación procesal general, en los siguientes supuestos:

  1. Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios. Se refiere, por poner un ejemplo, a los acuerdos adoptados en Junta en los que no se ha cumplido los requisitos de la necesaria unanimidad o mayoría requeridos para la válida adopción del acuerdo.
  2. Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios. La casuística es de lo más variada, pero a modo de ejemplo podemos decir que sería un acuerdo gravemente lesivo aquel que condone las cuotas ordinarias a un vecino o grupo de vecinos causando un menoscabo económico a la comunidad (conflicto de intereses).
  3. Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho. Por ejemplo, la comunidad acuerda la instalación de un ascensor, lo que supone que un propietario deba renunciar a una parte de su vivienda a favor de la comunidad.


¿Quiénes están legitimados para impugnar dichos acuerdos?

En virtud de lo dispuestos en el artículo 18.2 de la LPH estarán legitimados para la impugnación de estos acuerdos:

  • Los propietarios que hubiesen salvado su voto.
  • Los ausentes por cualquier causa.
  • Los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho a voto.

Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de dichos importes. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.


Fructuoso no ha acudido a la Junta. Además de estar al corriente en el pago de las cuotas comunitarias, ¿debe cumplir algún requisito más para poder impugnar el acuerdo?

El artículo 17.8 de LPH establece << … se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción>>.

Así las cosas, Fructuoso deberá poner en conocimiento del secretario su voto en contra del acuerdo adoptado en el plazo de 30 días desde la recepción del acta, por cualquier medio que permita acreditar debidamente su recepción, pues de no hacerlo, se presume que su voto es favorable.


¿Qué quiere decir la expresión << salvar el voto>>?

En la Junta, el propietario disconforme, no se limita a votar en contra, sino que, además, debe dejar clara su voluntad de impugnar ante los tribunales el acuerdo adoptado.


¿Cuál es el plazo para impugnar un acuerdo comunitario?

El artículo 18.3 de la LPH establece un plazo de caducidad de tres meses desde la adopción del acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año.

Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo.

La solicitud de impugnación por el propietario no suspenderá la ejecución de acuerdo adoptado por la Junta hasta que el Juez así lo disponga. Así, siempre que existan indicios suficientes y se pueda acreditar que dicho acuerdo pueda producir unos efectos irreparables, junto con la demanda principal será necesario solicitar la suspensión cautelar. 


Por último, añadir que, dado el carácter esencialmente democrático de las Comunidades de propietarios, es posible que muchos de los acuerdos adoptados en Junta deban ser acatados por los titulares, máxime si se han observado los requisitos exigidos en la ley:

  • Remisión a todos los propietarios de la convocatoria de la Junta con la debida antelación para que puedan participar en la misma.
  • Inclusión de los puntos a tratar en el Orden del día.
  • Que se registre el quórum necesario en la hora y fecha señaladas de vecinos presentes y representados.
  • Que en la votación se sume el número de votos a favor necesario para la adopción del acuerdo.